Что такое скорректированные средства от операций—AFFO?
Скорректированные средства от операций (AFFO) относятся к показателю финансовых показателей, который в основном используется при анализе инвестиционных фондов недвижимости (REIT). AFFO REIT, хотя и зависит от различных методов расчета, как правило, равен средствам траста от операций (FFO) с учетом корректировок, вносимых с учетом периодических капитальных затрат, используемых для поддержания качества базовых активов REIT. При расчете учитывается корректировка на соответствие GAAP с учетом арендной платы, затрат на аренду и других существенных факторов.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
- Скорректированные средства от операций (AFFO) — это финансовый показатель, используемый для оценки стоимости инвестиционного фонда недвижимости (REIT).
- AFFO основан на средствах от операций (FFO), но считается предпочтительным, поскольку он учитывает затраты, тем самым более точно оценивая текущую стоимость REIT и способность выплачивать дивиденды.
- Хотя не существует ни одного официального показателя, формула AFFO выглядит следующим образом: AFFO = FFO + увеличение арендной платы — капитальные затраты — суммы текущего обслуживания.
Понимание скорректированных средств от операций—AFFO
Независимо от того, как профессионалы отрасли предпочитают рассчитывать скорректированные средства от операций (AFFO), считается, что это более точный показатель остаточного денежного потока для акционеров, чем простой FFO. Хотя FFO обычно используется, он не вычитает капитальные затраты, необходимые для поддержания существующего портфеля недвижимости, поэтому он не совсем точно измеряет истинный остаточный денежный поток. Профессиональные аналитики предпочитают AFFO, потому что он учитывает дополнительные расходы, понесенные REIT, а также дополнительные источники дохода, такие как увеличение арендной платы. Таким образом, он обеспечивает более точное базовое число при оценке текущей стоимости и лучший прогноз будущей способности REIT выплачивать дивиденды. Это показатель, не относящийся к GAAP.
Расчет скорректированных средств от операций—AFFO
Перед расчетом AFFO аналитик должен сначала определить средства REIT от операций (FFO). FFO измеряет денежный поток от определенного списка видов деятельности. FFO отражает влияние деятельности REIT по аренде и приобретению, а также процентные расходы. FFO учитывает чистый доход REIT, включая амортизацию и износ, но исключает прирост капитала от продажи недвижимости. Причины, по которым эти доходы не включены, заключаются в том, что они являются разовыми событиями и, как правило, не оказывают долгосрочного влияния на будущий потенциал прибыли REIT.
Формула для FFO является:
FFO = чистая прибыль + амортизация + амортизация — прирост капитала от продажи недвижимости
Как только FFO определен, AFFO может быть рассчитан. Хотя единой официальной формулы не существует, расчеты для AFFO обычно будут выглядеть примерно так:
AFFO = FFO + увеличение арендной платы — капитальные затраты — суммы на текущее обслуживание
Традиционные показатели, используемые при оценке акций, такие как прибыль на акцию (EPS) и соотношение цены и прибыли (P / E), ненадежны при оценке стоимости REIT.
Пример скорректированных средств от операций—
Расчет AFFO
В качестве примера расчета AFFO предположим следующее: чистая прибыль REIT за последний отчетный период составила 2 миллиона долларов. За это время он заработал 400 000 долларов от продажи одного из своих объектов и потерял 100 000 долларов от продажи другого. Он сообщил о амортизации в размере 35 000 долларов США и амортизации в размере 50 000 долларов США. В течение периода чистое увеличение арендной платы составило 40 000 долларов США; капитальные затраты составили 75 000 долларов США, а текущее обслуживание составило 30 000 долларов США.
Учитывая эту информацию, FFO может быть рассчитан как:
FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 — ($400,000 — $100,000) = $1,785,000
Исходя из этого, AFFO рассчитывается как:
AFFO = FFO + $40,000 — $75,000 — $30,000 = $1,720,000